Realitní platforma Praha

Vše co potřebujete vědět o daňových povinnostech při prodeji nemovitosti v roce 2025. Jak minimalizovat daně a vyhnout se chybám?

⚠️ Důležité upozornění

Tento článek poskytuje obecné informace o daních z prodeje nemovitostí. Daňové předpisy se mohou měnit a každá situace je individuální. Pro konkrétní daňové poradenství doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.

Základní pravidla zdanění

Příjem z prodeje nemovitosti je v České republice předmětem daně z příjmů fyzických osob podle zákona č. 586/1992 Sb. Klíčové je rozlišit, zda máte povinnost daň platit nebo můžete využít osvobození.

Kdy neplatíte daň? (Osvobození)

1. Časový test - 10 let vlastnictví

Pokud jste vlastníkem nemovitosti déle než 10 let, prodej je osvobozen od daně.

Počítá se od nabytí vlastnického práva (vklad do katastru)
Platí pro všechny typy nemovitostí
Bez ohledu na účel využití
Stále je nutné prodej uvést v daňovém přiznání

2. Bydliště - 2 roky před prodejem

Prodej je osvobozen, pokud jste v nemovitosti měli bydliště bezprostředně před prodejem po dobu alespoň 2 let.

Trvalé bydliště v nemovitosti minimálně 2 roky
Bezprostředně před prodejem (nelze s přestávkou)
Platí i pro rodinný dům s pozemkem
Ověřuje se z evidence obyvatel

3. Investice do nového bydlení

Osvobození, pokud použijete výtěžek z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Podmínky:

Musíte investovat do vlastního bydlení (ne pronájem)
Do 2 let před nebo po prodeji
Minimálně stejná částka jako výtěžek z prodeje
Dokumentace nákladů (smlouvy, faktury)

Co zahrnout:

Nákup bytu nebo domu
Výstavba rodinného domu
Rekonstrukce stávajícího bydlení
Splacení hypotéky na vlastní bydlení

4. Dědictví a darování

Osvobození platí také pro:

Prodej zděděné nemovitosti (bez ohledu na dobu)
Darování nemovitosti příbuzným v přímé linii
Bezúplatné nabytí (dary, nabytí ze zákona)

Kdy daň platíte?

Daň z příjmů musíte zaplatit, pokud nesplňujete žádnou z výše uvedených podmínek pro osvobození.

Výpočet daně

Vzorec:

Zdanitelný příjem = Prodejní cena - Pořizovací cena - Náklady

Daň = Zdanitelný příjem × 15%

Co zahrnout do nákladů:

Pořizovací cena nemovitosti
Náklady na koupi (daň z nabytí, advokát, realitka)
Investice do rekonstrukce a modernizace
Náklady na prodej (realitní kancelář, inzerce)

Příklad výpočtu

Situace: Prodáváte byt za 5 000 000 Kč, který jste koupili před 8 lety za 3 500 000 Kč. Investovali jste 500 000 Kč do rekonstrukce. Realitní kancelář si účtuje 150 000 Kč.

Prodejní cena: 5 000 000 Kč

Pořizovací cena: -3 500 000 Kč

Rekonstrukce: -500 000 Kč

Realitní kancelář: -150 000 Kč

Zdanitelný příjem: 850 000 Kč

Daň (15%): 127 500 Kč

Jak postupovat při prodeji

Zjistěte, zda máte nárok na osvobození
Zkontrolujte dobu vlastnictví, bydliště a plány s výtěžkem
Shromážděte dokumentaci
Kupní smlouvy, faktury za rekonstrukce, potvrzení o bydlišti
Prodejte nemovitost
Vklad do katastru nemovitostí
Podejte daňové přiznání
Do 3 měsíců od konce zdaňovacího období (do 1. dubna následujícího roku)
Zaplaťte daň
Pokud nemáte nárok na osvobození, zaplaťte vypočítanou daň

Časté chyby a jak se jim vyhnout

❌ Chyba 1: Nepodání daňového přiznání

I když máte nárok na osvobození, musíte prodej uvést v daňovém přiznání. Nepodání je sankcionováno pokutou.

❌ Chyba 2: Nedostatečná dokumentace nákladů

Uchovávejte všechny faktury a smlouvy. Bez důkazů nemohou být náklady uznány.

❌ Chyba 3: Špatný výpočet doby vlastnictví

Počítá se od vkladu do katastru, ne od podpisu smlouvy. Zkontrolujte listinu vlastnictví.

❌ Chyba 4: Neinvestování výtěžku ve stanovené lhůtě

Máte pouze 2 roky na investici do nového bydlení. Prodlení vede ke ztrátě nároku na osvobození.

Tipy pro minimalizaci daní

Počkejte na 10 let: Pokud jste blízko hranici 10 let vlastnictví, zvažte odložení prodeje
Přihlaste se k trvalému pobytu: 2 roky před plánovaným prodejem
Dokumentujte všechny náklady: Rekonstrukce, opravy, modernizace
Investujte výtěžek: Do 2 let do vlastního bydlení
Darujte příbuzným: Darování v přímé linii je osvobozeno

Daňové přiznání krok za krokem

1. Stáhněte formulář: Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob (běžně dostupné na webu Finanční správy)
2. Vyplňte základní údaje: Osobní informace a zdaňovací období
3. Vyplňte přílohu: Příjem z prodeje nemovitosti (§ 10 zákona o daních z příjmů)
4. Uveďte osvobození: Pokud máte nárok, uveďte důvod osvobození
5. Vypočítejte daň: Pokud nemáte nárok na osvobození
6. Podejte přiznání: Do 1. dubna následujícího roku
7. Zaplaťte daň: Pokud vznikla daňová povinnost

💡 Tip odborníka

Pokud plánujete prodej nemovitosti a nejste si jistí daňovými dopady, konzultujte situaci s daňovým poradcem ještě PŘED prodejem. Správné načasování a plánování může ušetřit stovky tisíc korun.

Změny v roce 2025

V roce 2025 nedošlo k zásadním změnám v daních z prodeje nemovitostí. Platí stejná pravidla jako v předchozích letech:

Sazba daně zůstává 15%
Časový test 10 let zůstává beze změny
Podmínky osvobození zůstávají stejné
Lhůta pro investici výtěžku stále 2 roky

Užitečné odkazy

• Finanční správa: www.financnisprava.cz
• Zákon o daních z příjmů: č. 586/1992 Sb., § 4 a § 10
• Pokyny k vyplnění přiznání: Dostupné na webu Finanční správy
• Daňové poradny: Konzultace se specializovaným daňovým poradcem

Závěr

Daně z prodeje nemovitosti mohou být významnou položkou, ale existuje mnoho způsobů, jak je minimalizovat nebo se jim zcela vyhnout. Klíčem je dobré plánování, pečlivá dokumentace a znalost podmínek pro osvobození. V případě pochybností vždy konzultujte s odborníkem.

Daně z prodeje nemovitosti: Kompletní průvodce